Pisos de lujo: los precios se disparan en l’Eixample i en la zona alta de Barcelona

En el pasado año 2015, la inversión inmobiliaria repuntó con fuerza en Barcelona i se situó alrededor de los 2.000 millones de euros, de los cuales una décima parte se fue al sector residencial, es decir, a la vivienda, según los datos de la consultora Aguirre Newman. El segmento residencial ha despertado el deseo de los inversores, sobretodo en el sector llamado ‘alto standing’: la vivienda de lujo. Algunas voces expertas apuntan que en este sector se está creando una nueva burbuja, impulsada por la captación de inversión extranjera, pero también por el retorno de los compradores interiores, que han empezado a aumentar.

La realidad es que las inversiones en viviendas de lujo pueden dar muy buena rentabilidad. Los últimos informes del sector apuntan a subidas del precio de hasta el 15% durante el último año en el segmento de las viviendas de más de 950.000 euros. Además, para el año que viene, el encarecimiento podría acelerarse hasta un 20% en la zona alta de Barcelona, según explicó el director general del centro de agentes independientes de Barcelona de la agencia especializada en este mercado Engel&Völkers, Joan-Galo Macià. Dicho porcentaje, en su opinión, también se podría dar en el caso de las mejores viviendas de l’Eixample. Sus previsiones cuadran con las del socio-fundador de la agencia Lucas Fox, Alexander Vaughan. La empresa asegura que entre el 2013 y el 2015 se ha producido un aumento importante de precios en el sector de las viviendas de lujo en Barcelona, con un crecimiento de un 26%.

Por su parte, el catedrático de economía de la Universidad Pompeu Fabra, José García Montalvo, señala que son los compradores extranjeros los que están haciendo crecer el mercado y los precios. Primero, porque los precios aún son baratos y, sobretodo, porque la rentabilidad son altas. Por ejemplo, con los alquileres se pueden obtener beneficios de hasta un 6,5%, cosa imposible de conseguir con cualquier otro activo financiero teniendo en cuenta que los tipos de interés de referencia están en negativo. García Montalvo admite que los precios crecen, sobretodo, en la vivienda de lujo, un sector ciertamente privilegiado, ya que fue uno de los menos afectados por el estallido de la burbuja en 2008. Sin embargo, en cuestión de precios, el catedrático cree que se puede entrar en una “espiral difícil de detener” y que el mercado ha cambiado. Hace un par de años, afirma, el comprador podía negociar a la baja, cosa que ahora ya no puede hacer, porque la presión compradora es muy elevada y al vendedor no le hace falta negociar.

En este sentido, Montalvo insiste en matizar los efectos que podría tener el estallido de la burbuja del mercado de los pisos de lujo, porque a diferencia de la crisis de 2008, si hubiera una caída sorprendente de los precios no arrastraría el sistema financiero, ya que la mayoría de viviendas de lujo las compran extranjeros y sin necesidad de contratar una hipoteca. Por otro lado, el profesor de la Universidad de Barcelona y director del máster de asesoría y consultoría inmobiliaria, Gonzalo Bernardos, discrepa e identifica un retorno de compradores interiores en este sector. Bernardos alerta de una “microburbuja” en el mercado de la vivienda de lujo, que podría explotar a principios del año 2018, cuando empiecen a subir los tipos de interés.

Vuelven los compradores de interiores

Hasta ahora, el mercado de las viviendas de lujo en Barcelona la han impulsado los inversores extranjeros. Según la agencia especializada en el sector Lucas Fox, sólo un 17% de los compradores de dichos inmuebles son españoles, pero hace un año eran un 11%. En el último año, se ha producido un aumento de un 86% de compradores del Estado. Además, los números de la agencia demuestran el crecimiento global del sector. En el año 2015, las transacciones de Lucas Fox aumentaron un 50% y el primer trimestre de este año lo han hecho un 15%. Así, el atractivo de la vivienda de lujo en Barcelona se demuestra también en los precios. Según Lucas Fox, Madrid representa el 30% del mercado de la vivienda de lujo español, y Barcelona el 20%. Sin embargo, los precios son más altos en la capital catalana, donde la media de los pisos de lujo se sitúa en más de 4.600 euros el metro cuadrado en Madrid, en cambio, en el barrio caro no llega a los 4.400 euros el metro cuadrado.

Proyectos de inversión

Vaughan, de Lucas Fox, cree que la manera de evitar una burbuja es que entre al mercado proyectos de obra nueva, incluyendo las rehabilitaciones integrales en l’Eixample. Los proyectos de este tipo existen y han captado la inversión extranjera, a menudo con la unión de promotores locales y fondos internacionales. Los ejemplos son múltiples. Renta Corporación se ha aliado con Kennedy y Wilson Real Estate para comprar y transformar edificios. Bonavista se ha juntado con Europa Capital para rehabilitar y construir pisos de lujo en la Casa Burés, en otro edificio de la calle Casp y también en Gavà Mar. El fondo Shaftesbury pagó 45 millones de euros a Espais para continuar con el proyecto de hacer pisos de lujo delante del Fòrum. Hispania, participada por el magnate George Soros, compró 213 pisos en Diagonal Mar por 63 millones de euros. Y Squirle Capital gestiona el fondo de Luxemburgo que reconvierte en pisos de lujo el antiguo edificio Winterthur, en la Plaza de Francesc Macià.

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